Q: 임대차계약 변경 시 확정일자를 다시 받아야 하나요? 

A: 상가나 주택에 대한 임대차계약 내용은 수시로 변경될 수 있습니다. 즉 보증금, 월세, 임대차기간, 기타 특약사항 등은 임대인과 임차인이 상호 합의하면 언제나 수시로 변경할 수 있으며, 이와 같이 임대차계약을 변경할 경우에는 이미 기존 계약서에 확정일자를 받았다 하더라도 금액이 증액된 경우에는 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다. 

확정일자는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 명시되어 있는 바 임대차등기와 같은 효력을 갖추는 조건 중 하나로서 특정 일자에 임대차계약 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명해주는 공신력이 부여되며, 추후 임차물건의 경매가 진행될 경우 후순위 채권자에 우선하여 변제받을 권리가 발생하고 배당요구도 할 수 있습니다.
  
따라서 변경계약 시 점유와 전입신고(상가의 경우 사업자등록)를 유지하고 있다면 대항력은 그대로 존속하지만, 증액된 보증금은 기존 확정일자에 포함된 금액이 아니기에 이 금액만큼 다시 확정일자를 받아야 순위가 보전될 수 있는 것입니다. 

이와 같이 보증금이 증액되는 경우 변경계약서 작성에 유의해야 하는데, ①변경계약서에 증액된 보증금만 기재하거나 ②기존의 보증금을 계약금으로 기재하고 증액되는 보증금을 잔금으로 기재하는 등 두 가지의 방법으로 작성할 수 있고, 필히 특약사항에 기존 계약을 그대로 유지하고 보증금만 변경한다는 취지를 기재해줘야 기존 계약서의 확정일자와 변경된 계약서의 확정일자가 연장선상에서 모두 유효한 효력을 갖습니다. 

변경된 계약의 확정일자 역시 주택은 동사무소에서, 상가는 세무서(국세청)에서 받을 수 있으며, 확정일자 신청서를 작성한 후 (변경)임대차계약서와 신분증, 사업자등록증(상가의 경우)을 제출하면 됩니다.

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

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