Q: 상가 신규 임차인의 갱신요구권 행사 기간은 몇 년인가?

A: 개정된 상가건물임대차보호법에 따르면 상가임차인은 통상 10년의 갱신청구권이 있습니다. 그런데 상가임차인이 10년의 갱신청구권을 행사하지 않고 도중에 스스로 신규 임차인을 구하여 권리금을 받고 임차권을 넘겨주는 경우가 있는데, 이때 건물주(임대인)와 신규 임차인 간에는 어떤 형식으로든 당사자 간의 임대차계약서를 다시 체결하게 됩니다. 

이 경우 10년의 갱신청구권을 주장하려는 신규 임차인과 전 임차인의 잔여기간만 승계하는 조건으로 임대차계약을 체결한 것이라고 주장하는 임대인 간의 분쟁이 상당히 많습니다. 

당연히 거액의 권리금까지 주고 입주한 신규 임차인은 겨우 전 임차인의 잔여기간만 사용하는 점에 대하여 불만이 있을 수밖에 없고, 신구 임차인 간의 권리금 수수에 관여한 사실이 없는(권리금 수수를 방해해서도 안 됩니다) 임대인은 또 다시 10년의 갱신청구권을 보장해줘야 하는 점에 큰 부담을 느낄 수밖에 없습니다. 

따라서 신규 임차인과 임대인 간 임대차계약을 재작성할 때에는 반드시 ‘승계’의 조건인지, ‘신규’의 조건인지를 명확히 명시해야 합니다.

서로 동의하여 신규계약으로 갈 경우에는 다행이지만, 만일 승계의 조건이면 신규계약서의 작성보다는 임대인, 전 임차인, 신규 임차인 3자가 상호 합의·동의하여 동일한 조건의 임차권양도양수계약을 체결하는 것이 임대인 입장에서는 유리할 것입니다. 

또한 아무리 상가건물임대차보호법에서 정한 보증금 및 월차임 조정 상한선을 지킨다 하더라도 임대인이 새로운 임차인과의 체결 과정에서 이를 변경할 경우 차후 분쟁(소송) 과정에서 신규임대차계약으로 볼 여지가 다분하기에 임대인 입장에서는 매우 조심해야 합니다. 

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

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