Q: 상가 임대차계약 시 특약으로 정한 기간은 효력이 있나요?

A: 개정된 상가건물임대차보호법에 따르면 임차인에게는 10년 간 상가를 임차할 수 있도록 갱신청구권 행사가 보장되어 있습니다. 상가건물임대차보호법은 원칙적으로 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’에 해당하는 임대차계약에 대해서만 적용할 수 있으나, 갱신청구권은 위 보증금액 상한선과 상관 없이 적용하도록 규정되어 있으므로 일단 모든 상가 임대차계약은 갱신청구권이 보장된다고 할 것입니다.

그런데 실상 한번 임대차계약을 체결하면 건물주(임대인) 입장에서도 10년이나 되는 기간 동안 임차인을 마음대로 바꾸지 못할 경우가 생기기 때문에 부담스러울 수도 있습니다. 이런 경우 임대인과 임차인이 협의하여 임대차계약서에 특약사항으로 일정 기간까지만 계약을 유지한다거나 계약 기간 만료 시 더 이상 갱신하지 않는다(또는 임차인은 갱신청구권을 행사하지 않는다) 등의 약속을 별도로 기재할 수 있습니다.

결론부터 말하자면 이런 경우에도 임차인이 계속 임대차계약을 유지하고 싶을 경우 위 특약은 효력이 없습니다. 상가건물임대차보호법 제15조(강행규정)에 따르면 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’며 강행규정임을 명시하고 있고, 당연히 위와 같은 갱신청구권 불행사 특약은 임차인에게 불리한 약정이기에 아무리 임차인이 동의하여 약속했다고 하더라도 임차인이 마음을 바꾸면 여전히 갱신청구권은 유효하다고 할 것입니다. 

다만, 임차인이 이러한 갱신청구권을 온전히 보호받기 위해서는 임차인으로서의 의무와 책임을 다하여야 하는 바, 같은 법 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항에 명시되어 있는 임차인의 위반행위가 발생하지 않아야 합니다.(3회 이상 월세 연체, 부정한 방법의 임차, 임의적인 전대차, 임차물의 파손, 기타 임대차 유지가 어려운 중대한 사유 발생 등) 

행정사 서형주사무소 대표 행정사
육군 학사장교 23기(예비역 소령)
회천2동 주민자치위원장(전)
회천2동 공립아동센터 운영위원
양주시체육회 공정위 부위원장

상담전화: 031-858-8270